在國內短中長期利率市場均在不斷下行時，規模龐大的保險資金也在尋覓更穩妥安全的投資渠道。

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據了解，在年初中國平安旗下平安人壽披露對上海來福士廣場等六個商業辦公不動產項目的投資，以及友邦人壽以出資51.81億元投資上海市虹口區北外灘89街坊項目等行為引起市場廣泛關注后，及至下半年，以平安、太保等為代表的險企又開始加大對一線城市不動產領域的投資，呈現“小步慢跑”的態勢。

根據平安人壽最新發布的公告內容顯示，其對上海東方萬國等四個產業園區不動產項目新增出資0.58億元，累計出資已達到53.65億元，而截至上半年平安人壽已累計披露了對五個大額不動產項目的投資，累計出資總額達到了539億元；與此同時，就在5月31日，中國太保壽險也發布公告稱，出資1.72億元投資上海市黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊。

“現在很多機構對不動產的投資都在收縮，而保險資金卻在加碼。盡管保險資金對不動產有偏好，但是這種投資是抄底還是抱團取暖目前尚待觀察，尤其下半年險資布局不動產的趨勢是否延續，以及收購項目后如何操作，都值得關注。”易居研究院研究總監嚴躍進分析指出。

瞄準5%安全收益率

在保險業內人士看來，在當前國內利率大環境持續走低的情況下，一線城市的不動產投資無論是出于抗低利率風險還是長期投資規律來說，都是不錯的選擇。

“在超過20萬億元的保險資金中，用于投資不動產領域內的實體項目以及債權項目加起來大約只占4%左右，也就是說險資整體在不動產方面的投資不到1萬億元，不過這4%的投資規模在保險資金凈投資收益中占比則達到10%。可以看出不動產對于險資的重要性，在五年前險資不動產年化回報率均不低于10%，盡管這兩年因為市場大環境的影響收益率出現回調，但找準好的投資標的達到5%的年化收益并不難。”6月27日，上海一家大型保險資管債權部門負責人梁冰（化名）告訴《華夏時報》記者。

根據中國保險協會官網發布的平安人壽所持有的大額未上市股權和大額不動產投資公告，顯示投資上海東方萬國等四個產業園區不動產項目（包括上海東方萬國項目、上海弘源科創項目、北京弘源國際項目、北京弘源新時代項目），新增出資0.58億元，累計出資總額約為53.65億元。

具體而言，東方萬國項目位于上海市新金橋路1599號1至14幢、17幢、18幢；弘源科創項目位于上海市浦東新區龍東大道3158弄6號1幢；弘源國際項目位于北京市海淀區北四環中路229號（海泰大廈南裙樓），弘源新時代項目位于北京市海淀區上地西路28號。以上物業均為產業園區及研發辦公項目，且均已竣工，取得不動產權證并投入使用。

“這意味著后續這些投資項目，將陸續給平安所投的險資帶來回報。險資對不動產的投資以追求長久期的穩定性為主，產業地產、物流園等穩定性比較強，同時隨著疫情放開，經濟復蘇下產業地產的收益率也更穩定。一線城市的商業中心，物流園都屬于核心資源，產業園也是比較好的資產，這些都是險資偏好的布局方向。”對此，上海另外一家保險資管部門投研分析人士在6月24日受訪時表示。

所投項目或更聚焦

從全國市場來看，商辦物業、物流園區的項目不可勝數，但是在險資眼中，或許只有一線城市的優質項目才會成為他們認準的標的。

“只有優質不動產項目會給險企貢獻穩定的租金收入現金流，而且項目本身要擁有一定的增值潛力。延展資產久期、強調資產負債匹配是險企投資的重要目標之一，各大險企正紛紛加強長期利率債配置以拉長時間久期，另外險企也在審慎評估的前提下小幅增加未上市股權、投資性不動產等另類投資來提高長期投資回報率。政策托底下部分優質房地產項目有望迎來新的發展機遇，從而有助于提升險資投資組合表現。”信達證券一位行業研究員分析表示。

值得一提的是，就在今年初的一場機構年度論壇上，平安系高管就未來的險資投資策略發表言論時透露，平安作為長線資本，不會通過短期套利獲得太多超額收益。目前市場環境下，尤其未來2—3年，是長期資本布局的好時點，其會以更理性、更合適的價格和條件收購一些具有長期持有價值的優質物業。

“這兩年，房地產行業整體陷入流動性困境，無論是住宅項目，還是商辦項目，市場都較為低迷，搶著入手的機構已經不多。對于保險行業而言，也處于調整、轉型、重構的關鍵時期，亟需豐富投資組合抵御風險，而具有穩定現金流收益的大宗商辦資產又成為重要目標。對于地產股，險資過去兩年在紛紛撤退，卻是換個方式把錢投到不動產項目投資，實打實的核心資產，安全感更高。”對此也有市場人士指出。

《華夏時報》記者梳理發現，當前險資投資型不動產配置的金額雖然達到萬億級規模，看似不少，不過與整體不斷增加的險資規模相比，占比還不到4%，橫向比較國際保險市場，海外巨頭持有不動產物業的比例都是在10%左右，所以險資逐漸提高配置不動產比例將是一個大趨勢。

“從去年到現在，一線城市的大宗商辦項目出售并不容易，尤其是受全球宏觀經濟波動影響以及國內疫情反復的沖擊，商業辦公市場表現并不樂觀。且多數房企為了快速出售資產回流現金，選擇的大多是一線城市資金沉淀大、運轉周期長的優質商辦資產，市場出現供過于求的局面。早前綠地控股就曾透露，未來三年計劃出售約2000億元資產，包括自持商業、辦公樓和酒店等，每年安排轉讓約500億元—700億元資產，世茂、合景泰富等多家房企也正尋求商辦資產出售。因而此時接盤商辦資產，議價空間較大，是個抄底的好時機。比如友邦50多億元從上實發展手上接盤的上實中心，該商業項目后續建設和運營總投資預計達到87億元，目前已投資金額接近70億元，其實非常劃算；另外一家險企僅用了一個多億就拿下了北京一個商務大樓50%股權，折價逾30%。這些都印證了未來險資出手撿漏的機會將更多。”6月26日，上海一家專業從事商務樓營銷租售業務的機構負責人張慧杰向《華夏時報》記者表示。

（文章來源：華夏時報）

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