孫鑫

日前，克而瑞發布2023年1-6月上海房企銷售排行榜，在全口徑金額、權益銷售金額、操盤金額、操盤面積榜單中，招商蛇口（001979）、保利發展（600048）均名列前茅。而據CRIC數據監測顯示(數據截至6月28日)，2023年1-6月上海商品住宅供應面積529.49萬平方米，較2021年同期上漲27.46%；成交金額為3528.44億元。

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頭部房企表現依舊搶眼

回顧上半年上海樓市，一季度置業需求持續釋放，樓市迎來一波回溫；二季度，樓市在需求釋放結束后逐步呈現疲軟的狀態。從數據層面來看，雖然上海在3月之后依舊保持著“一月一供”的快節奏模式，上半年新房供應總量達近五年之最，但成交規模卻未能與供應相匹配，尤其是外圍一些郊區項目，市場表現乏力。

在此背景下，各家房企紛紛調整戰略布局，4-6月中樓市供應不斷增加，新盤應推盡推。就單6月而言，共有37個項目開盤，CRIC數據監測顯示(數據截至6月28日)，2023年6月上海商品住宅供應面積為121.99萬平方米，環比上漲45.63%；成交金額為571.24億元，環比上漲17.92%。

從權益榜單各梯隊門檻來看，TOP5門檻環比上漲43.9%，足以證明頭部房企業績漲幅可觀。此外，2023年上半年多家房企排名較2022年同期出現較大的變動，尤其是國央企。國、央企的崛起在去年就已經初現端倪，而今年更是大放異彩。比如招商蛇口，去年憑借741億的驚人業績奪得全年第一的寶座，而今年更是在上海半年度的各維度榜單中穩坐TOP1的位置。同時，企業的品牌好口碑也對業績的助力也顯而易見，比如萬科前期憑借自身樹立的品牌形象，積累諸多粉絲，今年重回戰場便迅速實現趕超，成功躋身操盤金額榜單TOP10的行列。

改善型產品成銷售主力

據中房指數CREIS監測，從上半年代表房企各等級城市銷售占比情況看，一線城市業績貢獻率持續提升，其中，上海貢獻最多增幅最高。不少企業都已經調整戰略，將“彈藥”集中投資，重倉布局上海市場。

其中，改善型仍為銷售主力，首改類項目增長明顯。2023年上半年，代表企業在90-140平米首改類項目銷售額占比明顯提升，增長2.9個百分點至53.8%；140-200平米改善類項目銷售額占比為22.3%，同比微降0.2個百分點。整體來看，改善型項目的熱銷，反映出在基本居住需求得到滿足的前提下，消費者更加追求居住條件的改善。相比之下，0-90平米剛需類與200平米以上高端類項目銷售額占比出現下滑，同比分別下降1.4個和1.3個百分點。

未來，代表企業改善型產品仍為銷售主力，一二線城市首改類銷量持續增長，三四線城市改善類、大戶型漲幅最大。分城市等級來看，一二線城市90-140平米首改類產品為銷售主力戶型，銷售貢獻率占比分別為63.1%、49.6%，同比增長6.5、3.5個百分點，增長幅度明顯。代表企業緊抓主流市場需求，產品向改善類及高端產品傾斜，持續升級產品系滿足購房者需求。其中，央國企產品多以改善類、中高端為主，如保利發展在上海新開項目中，3個為高端“天字系”。

來源：作者：孫鑫

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