溫州房價跌落神壇，下一個是誰？

最近，統計局1—4月的70城房價數據出爐。其中新房價格跌得最慘的是溫州，同比下跌6.5%。

這些年說起溫州，大家無一例外都會想到的詞是“溫州炒房團”。

(相關資料圖)

但在“溫州炒房團”的故事發生以前，和溫州關聯的還有一個熱詞，只是這些年，大家逐漸淡忘了而已，這個詞就是——“房價第一城”。

為什么叫溫州“房價第一城”？我們看看數據：

2005年，溫州市區開始有新房的價格超過1萬元/平方米；

2007年，溫州的房價突破2萬元/平方米；

2011年，溫州市區的房價飆到了3.6萬/平方米。

2010年的時候，北京中關村附近的房子均價也就3萬/平方米出頭。

2010年，一位央視記者去溫州采訪當地一個市民，面前的這個新樓盤開盤價多少能承受？這位市民回答：“房價太高肯定沒人要，大概三萬左右是最適合的”。隨后，這番言論遭到了全國不少網友的吐槽，而這個溫州市民也被大家稱為了“合適哥”。

所以，溫州“房價第一城”的稱號一點不虛，當年它的房價確實超過北京、上海，是中國曾經房價最高的城市。

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曾經的房價第一城

溫州“房價第一城”，一開始不是因為炒房，而是來源于溫州人實打實的財富積累。

1978年改革開放以后，溫州人可以說是新中國成立以后最早的一批“民營企業家”，1982年溫州申領執照的人數就達10萬余戶，占全國十分之一左右。

來自溫州的日用品、小家電被源源不斷地銷往全國乃至世界各地，溫州人的生意也越做越大，各種小作坊也升級為現代工廠。溫州的GDP也因此出現了爆炸式增長。

當溫州工業化進程造富了那么多位民營企業家，這些民營企業家們也反過來，“造福”了溫州樓市。

但是，在發家致富的過程中，溫州人也對“搞錢效率鏈”有了深刻的理解——搞農業的不如搞商業的，搞商業的不如搞金融的。

于是，在2000年左右，溫州人開始發揮商會的優勢，把所有人的錢湊到一起，形成一個龐大的流動資金池，開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業，他們北上南下，東奔西走，橫掃了大半個中國的樓市，最瘋狂的時候，上海35%的房子都是溫州人買走的。

溫州成為了“炒房團之都”，“溫州炒房團”也開始一戰成名，成為彼時中國樓市不可忽視的“推波助瀾者”。

如果在當時，和任何一個溫州人說，“你們的城市將會迎來一場大洗牌，房價會迎來10年下跌，成為全國跌幅最大的城市”，他一定會覺得你瘋了。

然而，時代的浪潮中，所有人都覺得自己是偉大的弄潮兒，可以驕傲地乘風遠航，但是往往只有潮水退去了，才發現裸泳的其實是自己。

02

為何跌落神壇？

大概從2010年開始，溫州的房價開始走下坡路，因為拉動房價最重要的核心因素——經濟的基本面慢慢消退了。

第一，產業鏈傾頹。

溫州是以中小型企業為主的產業結構，缺乏大型科技型企業集團，產業結構整體科技含量不高，外貿行情極易受疫情及國際金融貿易戰影響。

當前，面對復雜的國內外宏觀發展形勢以及諸多其他因素，溫州的產業結構就沒有太大優勢了。制造業以勞動密集型結構為主，科技含量高的企業相對較少，現代服務業明顯落后，成為制約溫州產業發展的重要因素。

第二，人口流入乏力。

圖片來源：浙江省統計局

統計數據顯示，2000-2020年，在浙江11個地市中，溫州是唯一吸納省外人口總量下降的城市，占全省比重也從2000年27.70%一路下降至2010年23.00%、2020年14.17%。

過去10年時間，溫州人口凈流入僅45萬人。2022年末，溫州全市常住人口為967.9萬人，與2021年末常住人口964.5萬人相比，僅增加3.4萬人。

這主要還是由于溫州的產業結構決定的。由于交通區位優勢不足、城市能級不高，高端產業較少，難以吸引知識分子匯集，外來人口的整體受教育水平也較低，消費能力有限。

第三，新房陷入保交樓困境。

今年開始，溫州還面臨著交付困難、延期交付等“交付大考”。

溫州“交付難”主要是因為房價下跌，致使房企資不抵債。由于銷售景氣度下滑，疊加行業融資收緊，引發了一些房企資金周轉的流動性問題。為了生存，這些房企只能降價自救。

03

人、產業鏈、城市

雖然溫州的房價，尤其新房價格暴跌的厲害。但對于這個千萬人口的城市，不能以全概偏，僅憑一個整體的頹勢，就否定了全部希望。

事實上，在歷經了樓市暴跌后，溫州當前的房價水平仍然不算低。中國房價行情網數據顯示，2021年溫州全市新房均價在1.97萬元/平方米，明顯高于中部省會城市長沙1萬元/平方米、武漢1.7萬元/平方米的均價。

如果我們仔細往下剝一層，再看看區縣級別的房價變化，一個很神奇的現象擺在我們面前——溫州雖然整體下跌，但是以樂清市為代表的區縣，房價卻在持續上漲。

現在樂清市的新房平均價格大約為1.66萬，而二手房的平均價格高達2.23萬。

這其實又是一個“曾經的溫州故事”。因為樂清有很好的產業鏈基礎，民營資本在其中扮演了很重要的角色，和當年溫州差不多。

但是，溫州樂清的未來房價能否繼續繁榮，還得看產業鏈的規模優勢，以及能否持續吸引人口流入。

總結來說，房價的故事，其實就是人、產業鏈、城市共榮的故事，缺了一個角，即便當年的房價第一城，也逃不了沒落的命運。

（觀點 / 靖 主筆 / 江雁 羅瑤）

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