樓市回暖 貝殼傷寒

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【資料圖】

作者丨牧野 ?

編輯?| 西貝??

房產中介巨頭貝殼凜冬將至，躺著賺錢的日子似乎一去難返。

貝殼已經連續兩年營收虧損，2023年，樓市逐漸復蘇，不過，5月8日，由住建部、市場監管總局聯合印發的《關于規范房地產經紀服務的意見》突然出臺，就二手房中介費過高、操縱經紀服務收費等問題作出規范，其中關于降低中介費的提出讓市場備受關注。

文件發布后貝殼股價有所回落，其港股5.9日一度大跌6%，最終收盤下跌5.01%；截至5月30日收盤，美股股價報收14.26美元/股，和2020年的高點79.4美元/股相比已經“膝蓋斬”，市值較高點蒸發超5000億。

才剛剛感受到了行業復蘇的“暖意”，降低中介費的“黑天鵝”又突然襲來，股價持續下滑、業績連虧，作為國內最大的房產中介機構，貝殼如何過冬，能否找尋到第二增長點？

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200億營收蒸發

近幾年來，受到房地產市場持續走弱的影響，作為房產中介龍頭的貝殼表現一直不太理想。

據財報顯示，貝殼2018年、2019年、2020年、2021年、2022年營收分別為286.46億元、460億元、704.8億元、807.52億元、606.69億元。2022年營收較上年同期下降24.9%，200億人間蒸發，原因為2022年市場情緒低迷及疫情反復擾動公司營運。2022年存量房業務營收為241億元，較上年同期的319億元下降24.5%；新房業務收入為287億元，較上年同期的465億元下降38.3%。

年報顯示，貝殼2018年、2019年、2020年、2021年、2022年經營利潤分別為-12.18億元、-17.86億元、28.42億元、-13.55億元、-8.33億元；凈利分別為-4.28億元、-21.8億元、27.78億元、-5.25億元、-14億元。連續虧損是常態，扭虧壓力持續。

截至2022年12月31日，貝殼門店數有40,516家，較2021年的51,038家減少20.6%；截至2022年12月31日，活躍門店數為37,446家，較2021年的45,339家減少17.4%。貝殼一年門店數減少了10萬多家。

由于多家房企財務情況惡化難以好轉，貝殼還存在著巨額壞賬風險。

據其財報顯示，截至2022年6月30日，貝殼累計壞賬準備余額已經高達22.1億元。為此，貝殼主動加強了跟更具有實力的國企開發商合作，截至2022年四季度，貝殼新房成交金額中的國企占比已達45%，相比第一季度提升了15%，但由于減少了與民企的合作，其營收大幅下滑，“跌速”超過全行業10%。

截至2022年末，公司擁有約9.85萬名員工，較當年中期10.28萬名減少4%左右。經紀人數量較2021年減少13.3%；活躍經紀人數量較2021年減少14%，經紀人數量減少6萬多名，活躍經紀人減少5萬多。人員瘦身態勢明顯。

財報顯示，2022年四季度凈收入5.8%的下滑，降速放緩，仍超出公司業績指引上限。存量房GTV同比提升1.5%，但新房業務GTV同比下降26%。

近兩年，貝殼基本面難言樂觀，其一直都在積極求變，尋找新的增長業務，并持續降本增效，但效果都不理想。

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市場暖意

中國房地產市場隨著宏觀經濟情況改善而出現明顯反彈。此前貝殼曾預計2023年第一季度凈收入總額將介乎于180億元至185億元之間，較上一年同期增幅為43.4%至47.4%，業績開始逐步回暖。

財報顯示2023年一季度以來，貝殼的業績也有所回升。實現總交易額（GTV）達9715億元，同比增長65.8%，凈收入203億元，GAPP凈利潤27.5億元，同比增長61.6%，毛利率為31.3%，凈利潤達27.5億元，NON-GAAP凈利潤35.61億元，較去年同期的2800萬元大幅增長。實現扭虧為盈。

據財報顯示，第一季度貝殼存量房業務GTV達6643億元，同比增長77.6%；新房業務GTV達2779億元，同比增長44.2%；家裝家居業務GTV達27億元，可比口徑同比增長108%，凈收入為14億元，可比口徑價同比增長54.3%。新興業務及其他的凈收入同比增長222.1%至13億元，主要由于省心租業務和金融業務收入的增加。

2023年一季度，公司實現毛利率上市以來最好一期。新房、二手房毛利率均為近三年最高水平。

顯然，調控催化的市場并不具有可持續性。近日，國家統計局公布，4月份70個大中城市中商品住宅銷售價格環比整體漲幅回落，二手住宅環比漲幅回落更為明顯。4月70城新房價格環比上漲0.32%，比上月收窄0.12個百分點；二手房價格環比上漲0.01%，比3月大幅收窄0.25個百分點。

長期趨勢中透露出，市場已回歸中性，當下的回暖或許不會再重復以往的“狂飆”模式，量漲價穩的局面已不復再。

貝殼這才剛剛感受到了樓市復蘇的“暖意”，又接到了降低中介費用的監管要求，業績持續回暖，存在著巨大的不確定性。

在新發的文件中，明確鼓勵中介費按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價；此外，文件還提出要引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用，而此前二手房交易的中介費一直是由受買方承擔的，變化翻天。

雖然，此次并未有明確費率具體下調多少，但據財報顯示，截至2022年年底貝殼的二手房交易占總營收的比例約為40%，是其核心業務之一，若最終中介費用大幅下調，對貝殼的營收將產生巨大影響。

實際上，中介費數額龐大的存在，一直是市場討論的熱點。據了解，目前貝殼找房中介服務費為1個點，外加1個點的貸款服務費，中介費合計為總交易費用的2%；而另一中介巨頭安居客在大部分城市的中介費用已經上調到了2.5%之高。

如北上廣等一線城市，一套房動輒百萬千萬甚至過億；以500萬2%的費率計算，成交后中介費就高達10萬元；而千萬及上億的豪宅，中介費則高達數十萬，這也是文件鼓勵“中介費按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價”的原因。

二手房本就是低頻交易市場，房價越高，交易頻次隨之降低，所以才會有“三年不開張、開張吃三年”的情況；如果文件一旦實施，將對數以萬計的房產中介產生巨大影響。

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斥巨資理財，第二曲線“挺”好

房地產行業已進入存量市場，企業的必修課，就是找到增量發展新曲線，使企業順利飛躍階段周期。

2021年業績會上，貝殼信心十足地表示，“貝殼家裝業務已經實現了從0到1，圣都將讓貝殼更快實現從1到100的規?；瘡椭啤！?/p>

貝殼惦記家裝已是長久夙愿。2015年做了萬鏈裝飾，2019年有了被窩家裝，其對家裝始終念念不忘，2022年4月20日，貝殼完成對圣都家裝的收購，擁有其100%已發行和流通的股權，夙愿得償。當然收購圣都家裝是給投資者釋放明確信號，要把家裝家居做成第二增長曲線。

但對于這筆生意，質疑者眾，殺入紅海市場，勝算幾何？

事實上，2019-2021年，圣都家裝的營收分別約為28.40億元、33億元、42.73億元，凈虧損約為8786.50萬元、434.80萬元和1.1億元。

算起來，貝殼闖蕩家裝江湖已8年，但營收，卻靠并表才得以實現。貝殼2022年家裝家居業務營收為50億元，上年同期的收入為1.97億元，主要是由于完成收購圣都家裝且其財務業績于2022年第二季度開始合并入賬，及家裝家居業務總交易額的有機增長。

唯有業績才可平息眾議，2023年一季度，貝殼家居家裝業務實現合同額27億元，可比口徑下同比增長108.2%，其中家裝家居的凈收入為14億元，可比口徑下同比增長54.3%。

目前來看，貝殼的第二增長曲線，挺好。

除此，貝殼斥巨資理財，收益頗豐。

貝殼日前發布公告，宣布于2023年3月15日認購了招銀產品4號，認購金額為5億元，時間長達3年，預計產品年化收益率為3.15%至3.3%。其曾于2022年5月30日，認購了7億元的招銀理財，于2023年12月1日到期，預期產品年化收益率為3.45%到3.85%；2022年11月17日，認購了3億元的金額理財，于2023年11月24日到期，預期產品年化收益率為3.21%；2023年2月10日認購了5億元的理財，預計收益率為3.5%。

貝殼稱，認購招銀產品1號、招銀產品2號及招銀產品3號之所有適用百分比率均低于5%（無論單獨或是合計），故認購招銀產品1號、招銀產品2號及招銀產品3號不構成本公司的須予披露交易。

根據香港上市規則，認購招銀產品的總交易金額之適用百分比率（定義見香港上市規則第14.07條）有一項或以上超過5%，但全部均低于25%，因此該等交易構成本公司的須予披露交易，須遵守香港上市規則項下之通知及公告規定，惟獲豁免遵守股東批準規定。

貝殼董事會認為，合理有效地利用臨時閑置資金可提高公司資本收益，與公司確保資金安全和流動性以及滿足本集團日常運營資金需求的核心目標一致。認購招銀產品的風險屬中低范圍，投資招銀產品可享受相對較高的收益。其董事認為，招銀產品的認購條款屬公平合理，乃按正常或更佳商業條款進行，符合本公司及其股東的整體利益。

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