作為廣州地鐵客流量最大的線路，廣州地鐵3號線準備“上市”了。

紅星資本局注意到，近日有消息傳出，廣州地鐵集團正積極推動基礎設施REITs業務，準備以廣州地鐵3號線主線作底層資產打包上市。根據安排，當期不動產評估值約50億元，預計首年和次年現金分派率不低于5%。

【資料圖】

據了解，國內尚無城市軌道交通REITs項目發行。廣州地鐵3號線基礎設施REITs是當前詳細公布進展的城市軌道交通基礎設施REITs之一，若該項目順利發行上市，基礎設施REITs有望迎來新品種。

復旦發展研究院金融研究中心主任孫立堅教授向紅星資本局介紹，地方政府將好的資產作為底層產品，通過REITs資產證券化的方式引入更多元的投資主體，拓展社會資金參與范圍，不僅有利于改變地方政府長期依賴土地財政支持實體經濟的困境，也能解決機構投資者面臨的“錢多、好項目少”的問題，引導社會資金往支持實體經濟的方向發展，進一步改善地鐵運營環境，形成良性循環。

單日客運量長期居首

廣州地鐵3號線或將上市

據廣州日報等多家媒體報道，近日，廣東省發改委發布的《廣東省基礎設施REITs試點申報輔導手冊》（下稱《輔導手冊》）透露，廣州地鐵3號線已取得行政主管部門出具的《關于廣州地鐵集團有限公司參與基礎設施REITs項目的無異議函》。這意味著，廣州地鐵3號線REITs或將在不久后登陸交易所。

基礎設施REITs是指在證券交易所公開發行交易的封閉式公募基金，通過資產證券化的方式將符合國家宏觀調控政策、經濟發展規劃、行業發展要求的、具有持續穩定現金流收益的基礎設施資產轉化為可上市交易、具有較強流動性的資產，實現基礎設施資產的IPO。

《輔導手冊》顯示，申報基礎設施REITs的城市軌道交通項目一般為客流量大、收益好的地鐵線路。城市軌道交通項目一般公益屬性較強，為滿足發行基礎設施REITs要求，可選擇年客流量或日均客流量較大的城軌線路作為入池資產，盡量減少政府補貼、可行性缺口補助在營業收入中占比。

公開信息顯示，廣州地鐵3號線是廣州地鐵第三條建成運營的線路，于2005年12月開通運營首通段，途經白云機場、廣州東站、天河客運站等交通樞紐，還連接了廣州塔、珠江新城、漢溪長隆等重要站點。“上班的時候要等個四五趟，還得靠后面排隊的人擠才上得去。”廣州市民小鄧向紅星資本局介紹。

廣州地鐵3號線單日客運量長期位居廣州地鐵首位，尤其是今年春節后客流持續回升，在2月17日當天客運量突破200萬人次，遠超2號線、5號線當天客運量的122萬人次、119萬人次。

廣州地鐵最新發布的2022年年報顯示，去年廣州地鐵實現經營收入122.85億元，共運營27條城市軌道交通線路，總運營里程達857公里。符合申報條件中對發起人（原始權益人）具有較強擴募能力的要求。

↑2023年3月，早高峰時段，廣州地鐵3號線客流量顯著上升。圖據視覺中國

6月16日，紅星資本局多次致電廣州地鐵集團咨詢相關事宜，截至發稿未獲回應。據21財經消息，廣州地鐵集團相關負責人表示，現階段“上市”事項并未獲證監會和交易所批復。

具有強公益性質

地鐵主線作底層資產較少見

自2020年4月試點啟動以來，我國公募REITs市場快速發展。

2021年6月，首批基礎設施公募REITs上市交易。截至目前，已上市的27只基礎設施公募REITs募集資金超900億元，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型。

2021年10月舉辦的“北京國際城市軌道交通展覽會暨高峰論壇”上，中國國際工程咨詢有限公司總經濟師李開孟介紹，全國各地申報并由中咨公司接收的48單REITs試點項目申報材料中，包括深圳地鐵1號線、廣州地鐵3號線和武漢地鐵2號線3個城市軌道交通項目。

據蘇州市人民政府官網，2022年6月，蘇州市軌道交通1號線資產證券化項目順利完成招標采購工作，軌交1號線基礎設施公募REITs工作取得重要進展。其中，軌交1號線公募REITs擬發行規模約45億元，扣除戰略配售金額后，預計盤活存量資金30億元至35億元。

不過，目前國內尚無城市軌道交通REITs項目發行。紅星資本局注意到，廣州地鐵3號線基礎設施REITs是當前詳細公布進展的城市軌道交通基礎設施REITs之一，若該項目順利發行上市，基礎設施REITs有望迎來新品種。

紅星資本局了解到，相較于其他資產類型，地鐵主線作為REITs項目底層資產的情況較為少見。有金融學專家認為，這與底層資產的造血能力有很大關系，“資產證券化的底層邏輯，不是像過去那樣依靠房價增長，而是要有實體經濟支撐的底層產品，要有長期穩定的現金流和收益。”

一名REITs行業人士告訴紅星資本局，對于地鐵這種具有強公益性質的基礎設施，收入主要來自于售票和補貼，以及站臺售貨機及廣告收入等。如果作為底層資產想上REITs，因為前期投資較大，所以需要在資產結構上構建經營權。

“REITs對于經營權類資產的內部收益率要求不能低于5%，也就是說，必須滿足在考慮資金利息與通貨膨脹等時間價值的情況下，內部收益率不低于5%的底層資產才邁過上REITs的第一道門檻。”該人士介紹。

“城市軌道交通資產既具有很強的公益性，經濟、社會、生態環保等方面的外部性特征非常突出，同時又具有鮮明的經營性特征，而且很多外部性能夠通過TOD模式等機制創新進行內部化處理。如何將城市軌道交通基礎設施資產策劃成具有持續投資價值的金融投資產品，是城市軌道交通REITs試點的重要核心關切。”中國國際工程咨詢有限公司總經濟師李開孟曾在“城軌投融資創新與REITs發展”論壇上介紹。

《輔導手冊》顯示，城市軌道交通REITs項目要求現金流投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正。項目收益持續穩定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個現金流提供方。項目現金流主要由市場化運營產生，不依賴第三方補貼等非經常性收入。

基建REITs可引入多元投資主體

但投資者應理性看待

復旦發展研究院金融研究中心主任孫立堅教授向紅星資本局介紹，地方政府將好的資產作為底層產品，通過REITs資產證券化的方式引入更多元的投資主體，拓展社會資金參與范圍，不僅有利于改變地方政府長期依賴土地財政支持實體經濟的困境，解決過去金融工具使用不當帶來的問題，也能解決機構投資者面臨的“錢多、好項目少”的問題，引導社會資金往支持實體經濟的方向發展，進一步改善地鐵運營環境，形成良性循環。

孫立堅教授介紹，REITs的積極作用在于，政府和相關參與投資的央企、國企能夠解決更多的周轉資金問題，為改善民生工程提供支持。不過，金融創新是一把雙刃劍，政府的監管、投資機構專業能力的發揮和投資者對風險的認知都很重要。

證監會此前也提醒過，公募REITs產品所持基礎設施項目盈利能力較強，分派率良好，二級市場價格較發行價上漲存在一定業績支撐，但投資者應理性看待公募REITs產品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩定經營基礎設施項目的投資邏輯。

證監會提醒，境內公募REITs市場剛剛起步，市場對于REITs產品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應警惕部分產品交易價格可能存在非理性上漲，切勿跟風炒作，避免高溢價買入相關REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理性分析判斷，根據未來分紅預期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說，穩健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產品的“角色定位”。

紅星新聞實習記者 蔣紫雯 記者 程璐洋 俞瑤

編輯 余冬梅

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