曾經死里逃生的“不死鳥”佳兆業，又一次陷入危機。

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(相關資料圖)

清盤呈請

7月10日，佳兆業集團（1638.HK）公告稱，獲悉呈請人向香港高等法院提出清盤呈請，內容有關未償還佳兆業集團（深圳）有限公司（以下簡稱“佳兆業集團（深圳）”）發行的若干以人民幣計值的公司債券，涉及本金1.7億元及應計利息。

清盤呈請公告

公告顯示，佳兆業集團（深圳）為佳兆業集團的全資附屬公司，公司將極力反對呈請，呈請的提出不代表呈請人能成功對公司進行清盤。

截至本公告日期，高等法院并無頒布清盤令以將佳兆業集團清盤，高等法院將呈請的首次聆訊日期定于2023年9月13日。

或受此消息影響，7月10日上午佳兆業集團在開盤后股價持續走低，一度跌近15%，報0.178港元。

《小債看市》統計，目前佳兆業集團（深圳）存續債券3只，均為企業ABS，存續規模5.3億元，均將于一年內到期。

在2021年末，佳兆業集團4億美元債違約后，中誠信國際將佳兆業集團（深圳）的信用等級密集下調至BBB。

2021年12月7日，佳兆業集團未能償還到期的4億美元高級票據，構成違約，隨后被惠譽下調長期外幣發行人違約評級（IDR）從“C”至“RD”。

據統計，目前佳兆業集團還存續10只美元債，存續規模76.77美元，其中一年內到期的規模近45億美元，其中有9只處于違約或交叉違約狀態。

值得注意的是，目前佳兆業集團尚未出臺境外債務的解決方案。

其實，早在2021年11月佳兆業已暴露流動性危機，由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的理財產品出現逾期。

隨后，佳兆業集團美元債違約，拉開債務危機的序幕。

截至2022年6月30日，佳兆業集團并未按預定還款日期償還數額約為231.585億元的若干銀行及其他借款，本金總額約為871.47億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

今年4月，佳兆業集團宣布引入國企福田安城投，并與長城資產、安居建業、福田投控、建安集團等央國企深度合作。

02

財務惡化

據官網介紹，佳兆業集團成立于1999年，2009年在香港聯交所上市，從事舊改業務超20年，是粵港澳大灣區的舊改龍頭企業。

除了佳兆業集團，佳兆業體系還擁有佳兆業美好（2168.HK）、佳兆業健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地產（NYSE.NTP）、雙林生物（000403.SZ）等5大上市平臺。

佳兆業官網

自2017年確立三年沖刺千億目標后，近年來佳兆業銷售指標逐年遞增。

2017-2019年，佳兆業合約銷售金額分別為447.14億、700.59億和881.20億元，年均復合增長40.38％。

2020年，佳兆業全年總合約銷售約1068.96億元，正式跨入千億俱樂部。

然而，2021年下半年以來，房地產市場下行，佳兆業銷售日漸疲軟。

2021年，佳兆業連同其合營企業及聯營公司錄得合約銷售約923.52億元，2022年公司合約銷售僅187.5億元，大幅下滑8成。

在土儲方面，截至2022年6月30日，佳兆業連同其合營企業及聯營公司于全國51個城市合共擁有220個房地產項目，總土地儲備近27.40百萬平方米；其中大灣區土地儲備約16.41百萬平方米，占集團整體土地儲備的60%。

值得注意的是，佳兆業有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積超5394萬平方米，號稱“舊改之王”。

從業績上看，佳兆業已經連續兩年巨虧了，并且審計師提示與持續經營有關的重大不確定性。

2021年，佳兆業的營業額及毛利分別約為355.44億元及46.28億元，較2020年分別減少約36.3%及70.9%；歸屬股東凈虧損約為128.7億元；2022年再次虧損132.1億元。

歸母凈利潤

截至2022年末，佳兆業集團總資產為2643.44億元，總負債2290.99億元，凈資產352.45億，資產負債率86.67%。

從“三道紅線”看，按照年報披露的數據，佳兆業集團凈資產負債比率為382.8%，現金短債比為0.02倍，剔除合同負債的資產負債比率為85.1%，三道紅線均遠遠超標。

《小債看市》分析債務結構發現，佳兆業集團主要以流動負債為主，占比88%。

截至相同報告期，佳兆業集團流動負債有2017.19億元，其中一年內到期的短期負債有1100.2億元。

而相較于短債規模，佳兆業集團賬上流動性趨于枯竭，其現金及現金等價物僅有20.68億元，短期存在巨大償債壓力。

在負債方面，佳兆業集團還有273.79億非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計247.43億元。

整體來看，佳兆業集團剛性負債有1347.63億元，主要以短期有息負債為主，帶息負債比為59%。

在對外融資方面，佳兆業集團主要依賴于借款和境外發債，除此之外其還通過股權、股權質押、信托等方式融資。

從現金流方面看，雖然近兩年佳兆業集團籌資性現金流凈額均為凈流出，但該指標較此前已大幅縮水，2021和2022年僅為20.53億和31.68億元，公司面臨再融資壓力較大。

籌資性現金流

在出售資產方面，佳兆業成功引入了中信、招商蛇口、長城資產等央企和AMC。

諸如中信拿下深圳南山東角頭、金沙灣國際樂園、福田航運紅樹灣、佳兆業科技中心等項目，廣州國資入股廣州荔灣海南村舊改，越秀地產或也將介入海珠石溪村舊改。

總得來看，佳兆業集團財務指標持續惡化，銷售大幅下滑，業績連續兩年巨虧；流動性異常緊張，短期償債壓力巨大；融資環境不暢，再融資壓力大。

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“不死鳥”

早年間，佳兆業第一個項目“桂芳園”就是由爛尾樓改造而來，桂芳園原來是布吉龍泉別墅用地，當時處于爛尾階段，位置偏遠人煙稀少。

但佳兆業接手后，將桂芳園規劃成開放式主題公園，比周邊樓盤更具設計感。

佳兆業桂芳園樓盤

2000年9月，桂芳園一期發售時便迅速獲得市場強烈反響，佳兆業隨后繼續加推，一共開發了8期，桂芳園也成為布吉第一個大型社區。

此后，佳兆業“一炮打響”，并迅速由深圳的關外進入關內，從住宅拓展到商業地產。

在深圳的幾次爛尾樓成功改造經歷，讓佳兆業獲得了較大的品牌知名度。

2004年，佳兆業開始走出深圳，向珠三角、西南地區等區域擴張。同時隨著深圳進入城市更新階段，佳兆業逐漸涉足舊城、舊村、舊工業區的改造。

次年，佳兆業接手“中國第一爛尾樓”——位于廣州的中誠廣場項目，并于2008年初改造完畢開始對外租售。自此其在業內擁有了“爛尾樓專業戶”的名號。

廣州中誠廣場項目

2009年12月，佳兆業在香港聯交所掛牌上市，迅速的擴張和舊改項目的助力，讓其在近幾年飛速發展，成為地產圈的黑馬。

然而，2015年佳兆業卻成為首家美元債券違約的中國房地產企業。

2015年1月，因無法按時支付一筆2020年到期債券的2600萬美元利息，佳兆業觸發匯豐銀行貸款的違約事項。

隨后，佳兆業兩筆分別為2017年到期的2.5億美元12.875%的優先票據和2018年到期5.5億美元8.875%的優先票據，在票息應付日期后的30日寬限期內，仍未完成利息支付，最終違約。

據說，當時佳兆業最嚴重時賬面可用資金僅剩6億元，而一年內到期的貸款高達300億元，一度瀕臨破產。

后來，隨著佳兆業16.68億元引入生命人壽成為二大股東后完成重組，并在華利安、盛德律師事務所的幫助下與境外債權人的重整會議中獲得支持，地產項目重新開放銷售，并最終復牌，逐漸回到日常經營的軌道中。

沒想到，時隔六年曾經死里逃生的“不死鳥”佳兆業，又一次隨著行業下行陷入債務危機。

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