作者 | 畢亞軍

咱們這批民營房企大老板，令人匪夷所思。最不可思議的是——

他們為什么愿意借那么多錢？為什么敢借那么多錢？以及為什么能借到那么多錢？

(資料圖)

您或許覺得，搞房地產最需要的就是錢，所以只有能不能借的問題，不存在愿不愿借，敢不敢借的問題。

其實不然。

【1】

如今馬后炮回頭看，但凡稍微理性點，對自己、伙伴與客戶負責一點，這其中的很多老板就不該去借那么多錢。

為什么呢？

資金利息太嚇人啊。

最近，恒大應該是最近多年最接近真實地亮了家底：截至2022年底，總負債約2.43萬億，有息負債約1.7萬億，凈資產-5991億。

從市場經營層面看，已經沒有人能救得了它，也沒人會傻到去救它了。

恒大總負債不到2萬億時，曹德旺就曾批評許家印借錢太多，說他數學學錯了小數點。而現在的恒大——一年資金利息，就能拖死幾個曹德旺了。

按恒大財報，目前其借款平均利率在8%以上。巨債，高利，利滾利，繼續這么下去，其總債務超3萬億，也是指日可待了。

【2】

不只現在，也不只恒大。

房地產企業，尤其民營房企的資金利率，一直都是高得嚇人的。

有息負債才3800多億的2016年，恒大的平均年利率8.5%，利息成本超過320億一年，而它當年的凈利潤才不到180億。

另一個病入膏肓的，融創，2019年平均融資成本8.1%。其他家，也基本是8%起跳，一些短債、救命債則常常高到利率違法。

這么重的息，這么大的量，合起來就是一不小心就人仰馬翻的高風險——真遇到點大的波動，即使不死，也是生不如死。

這樣的生意，換作是您，而您又還有點清醒與良知，有著對自己、伙伴、客戶負責的態度，會去大做猛做嗎？

我想是不會的。

香港地產巨頭李兆基有句名言：“小生意怕食不怕息，大生意怕息不怕食。”

翻譯下就是，小生意怕吃吃喝喝鋪張浪費，生意大了怕借錢太多，被利息拖死。

人稱四叔的李兆基，曾是很多內地房企老板的偶像。叔叔的話大家一定是都聽過，只不過統統聽成了劉若英的《后來》：

初聽不識曲中意，再聽已是曲中人。

【3】

房地產老板折騰到現在的狀況是，遍地輸家，少贏家。誰贏了呢？

就商業企業層面來說，顯然是銀行。

房地產企業這些年給銀行為主的金融機構貢獻了多少利息，沒有準確數字，但應該是很大的數字。然而，相對于它們從購房者那里賺到的，房企的貢獻也就是小意思了。

房地產企業高利率的另一邊，中國購房者也是長期承受著較高的房貸利率，一些在2015至2019年之間買房的，甚至是高達6%的年利率。

即便如今行情不好，為了刺激房市降了息，最新利率大多也還在4%左右。

據央行數據，到2022年末，我國個人住房貸款余額已超38萬億，只按4%計算，每年利息也超1.5萬億了。

而據原銀保監會披露，2022年全年，我國商業銀行累計實現凈利潤2.3萬億元。

居民房貸，基本上也就是銀行了。這兩相對比，可見房貸對銀行的貢獻比，也可見居民房貸的壓力。

這樣的還貸狀況，擱在經濟暢旺之時，不會有啥問題，但若擱在相反的大環境下，壓力就會比較大并且會影響到更多了。

【4】

經濟要轉向消費驅動，但今年以來的消費，包括房地產行業，都更不容樂觀。

大家都在聊，消費為什么難振，老百姓為什么不消費，其中一個比較共識的看法是：消費不振是因為大家沒錢了。

這值得商榷。我更傾向認為，消費不振的更大原因是，大家擔心將來會比現在更沒錢。

而這是跟房地產貸款相關的，尤其是跟銀行這兩年對于房地產貸款的強勢，一個銅板也不讓的強勢有關的。

38萬億背后多少個家庭？當大家面臨如此的房貸與銀行壓力，再疊加當下經濟狀況，他們就算手里有點錢，敢去消費嗎？

回到本文的問題，誰在讓老百姓不敢消費？房貸肯定是個很重要的組成。

大家拼命提前還貸，就是這個的產物。

而從很多信息看，銀行對提前還貸是不高興的，甚至各種花花繞，這就是強勢，一個銅板也不愿意讓的強勢。

一些爛尾樓，業主房子沒拿到，但卻貸款一分都不能少，更可以說是讓人心寒。

大道理不說，人家也是你的客戶啊。銀行是應該檢討一下這個的。這樣做，只會加重負面預期，甚至逼人成老賴。

最近，越來越多人開始討論，包括建議下調存量房房貸利率，給大家減少點壓力，但銀行也是沒啥積極反應。

銀行作為商業機構追求利益可以理解，從全球經濟和金融市場看，利率的調整也是件復雜且絕對不能輕率的事情，但促進民生經濟可持續發展與繁榮，既是銀行天職所在，也更是根本利益所在。

從后者而論，當下，銀行應該在不影響大原則的情況下，更加靈活，更加有點服務的心態，去讓利于客戶，讓利民生了。

從道義上說，這么多年賺得盆滿缽滿，也該讓利經濟民生修生養息，共渡難關了。從利益上說，把大家搞得緊張兮兮的，將來你賺誰的啊。

【5】

我有個放私貸的朋友，操持這個生意好多年，生意一直好。這幾年，很多類似的人都血本無歸了，他的生意還變得更好。

我問他有啥秘訣？他說了兩條：

一是只借錢給靠譜的人，且不搞高利貸。

他說，愿給很高利息的人，往往不靠譜且自身難保，很容易變成你想他的利，他就要了你的本，害人又害己。

這讓他少賺不少，但也沒吃過大虧。前些年很多蓋房子搞工程的，開出20%的息，他是聽到就喊肚子疼，我要上廁所，上完廁所就是沒錢啊。

有個家伙當時弄了個工程，開給他25%借錢，他不但打死也不借，還跟人家講形勢，勸人家不要去這么干。現在，那家伙反過來感謝他：幸虧你不借我，讓我沒干成，不然，我連自己老本都搭進去了。

一是借出錢以后會跟蹤人家，但基本不逼債，甚至繼續幫人家。

他說，靠譜的人還違約，那就真是有困難，要寬容人家，甚至再給人一筆過關。

前兩年一些人的生意被不可控力影響，他就曾經主動再借錢，幫人家熬下去。今年開始陸續收回來，還有人額外還送紅包。

事前重視風險并且科學管理風險，甚至讓人不要太冒險；事中跟蹤風險并且主動幫人化解風險，甚至與人一起承擔風險。

我一直覺得，我這個經常被開玩笑稱為高利貸販子的朋友，其實比大多數大銀行的銀行家，更加像個銀行家。

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