◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

如今樓市，繼續走在“松綁”的路上。一些房企沒來得及緩口氣，就離場了，比如剛被宣判退市的曾經“千億黑馬標桿”陽光城，令人唏噓不已。

截至目前，A股年內被強制退市房企，包括最先藍光（6月份）拿下退市第一單，后續如泰禾、粵泰、宋都、中天、嘉凱城、美好置業，以及最新的陽光城。

(資料圖片僅供參考)

“被強制退市”背后，“被ST”風險警示（連續兩年虧損）只是其表，更多是債務爆雷，逾期規模“滾雪球式”猛增，短債如洪水般集中到期，被投資人無情拋棄。

比如中天金融，今年6月底退市前的檔口，曾公告披露自4月下旬被平安銀行惠州分行申請破產重整以來，到5月初已啟動預重整，但包括控股股東金世旗國際控股及公司高管層無任何積極動作，股票最終觸發強制退市紅線。

相反，泛海控股、華夏幸福、金科股份、榮盛發展等A股房企，卻積極自救，釋放各種重大利好刺激股價，直接從“1元股”的死亡邊緣強拉回來。

昨晚（8月7日），*ST新聯（新華聯文旅）公告其預重整取得重大進展，即*ST新聯、臨時管理人分別與六家重整投資人簽署重整投資協議，成為年內“地產重整破局第一股”。

這6家重整投資人分別為北京華軟盈新資管、深圳招商平安資管、外貿信托、北京京津冀協作投資管理中心（有限合伙）、廣東久科私募股權投資基金公司和深圳德遠投資公司。

就投資人背景看，北京華軟盈新資管由王庚宇直接持股70%，北京華軟盈新國貿公司持股30%，實控人王庚宇曾任海通國際證券中國項目部主任及在央行金融研究所博士后工作站工作，華軟資本副總裁等。

深圳招商平安資管背后，是由招商局集團控股51%、平安人壽持股39%、深圳投控持股8%及中證增進持股2%。外貿信托的背后，也是實力央企中化集團。

查閱北京京津冀協作投資管理中心（有限合伙），京津冀合作（北京）投資公司持股99%，實控人苗謙，現任北京市商會副會長、北京投融資商會會長等。

廣東久科PE基金，由北京久銀投資獨資設立，但無實控人。深圳德遠投資公司代表“深圳德遠投資深度價值一號私募證券投資基金”。

按重整投資協議，這六家投資人以現金認購轉增股票，計劃向新華聯文旅提供總額約19.28億元，改善負債率及經營現狀，恢復和提升持續經營與盈利能力等。

其中，北京華軟盈新資管出資12.96億元，每股受讓單價1.08元，受讓新華聯12億股，鎖定期36個月。若重整成功，預計將成新華聯第一大股東。

其余五家投資人合計出資6.32億元，每股受讓單價1.2元，所受讓公司合計5.267億股股票，鎖定期12個月。

新華聯文旅強調說，重整投資人強大的資金加持，為其重整成功提供了核心保障，依托增量資金及上市公司資本公積轉增股本優勢，公司有望徹底解決債務問題，未來發揮上市公司龍頭企業引領作用，做大做強的同時帶動產業發展。

截至去年底，新華聯文旅有息負債額181.8億元，雖較上年末下降4.86%，但逾期金額96.1億元，貨幣資金17億元，可動用資金6.71億元。

今年6月中旬，新華聯文旅旗下唐山新華聯置地將手上鉑爾曼大酒店賣給了唐山文旅集團（國企），售價3.95億元，用于償還對滄州銀行的借款等。

從新華聯文旅的現有主業看，主要是文旅地產開發銷售業務及文旅綜合收入業務，2022年及之前年份，地產開發及銷售收入占比逾70%，文旅綜合占比偏低，但要知道其轉型文旅也沒幾年。

再聚焦到2022年，新華聯文旅取得商品房銷售結轉收入38.13億元，毛利率36.65%，同比增長10.19個百分點；文旅綜合業務結轉收入7.86億元，毛利-4.66億元，毛利率-59.3%，同比下降31.81個百分點。

細看新華聯文旅綜合業務，去年成本12.53億元，其中折舊攤銷成本約5.85億元，扣除這部分后成本6.68億元，文旅綜合毛利率-59.3%，主要系營收尚未達到預期及景區折舊及攤銷等固定成本較高， 占文旅綜合成本46.7%。

這足以看出，新華聯文旅綜合成本投入較高，靠房地產反補也符合常理，但從今年一季度看，文旅綜合收入占比已超過地產銷售，這是一個好兆頭。

對照文旅業務較成熟的華僑城A和中青旅，2022年文旅綜合毛利率分別約32.5%、24.5%。這意味，從新華聯不動產轉型而來的新華聯文旅，還有更長的路要走。

目前，長沙新華聯銅官窯古鎮、蕪湖新華聯鳩茲古鎮、西寧新華聯國際文旅城、四川閬中古城及韓國新華聯濟州島錦繡山莊國際度假區，為新華聯文旅手上的5大標桿項目。其中，長沙新華聯銅官窯古鎮項目最為外界所熟知。

如今，已進入后疫情時代，文旅大消費成一大趨勢，文旅產業將是一個持續朝氣蓬勃的朝陽產業。前不久，知名企業家俞敏洪的新東方集團已成立文旅公司，將重點聚焦中老年文旅市場。

這個暑假的一些熱門景區，更是人滿為患，對文旅運營商而言，無疑是極大的利好。外界認為，新華聯文旅之所以能在今年5月收到法院預重整后，2個月即取得重大突破，實屬難得，但也跟文旅業熱度及公司家底有密切關系。

除此之外，近期包括泛海控股、金科股份、隆基泰和等均在積極推動破產重整。其中，泛海控股7月底已披露共有13家意向投資人報名，金科8月初已明確將向法院申請重整及預重整等，背后均有各自的吸引點，比如泛海的武漢商務區CBD，被人覬覦已久。

外界期待，此次房地產大洗牌，樓市深度大調整，能誕生一批新的地產力量，助力樓市穩健可持續發展。

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