8月21日，在大家篤定的降息期待中，央行公布了8月份的貸款市場報價利率（LPR）。

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其中，1年期LPR為3.45%，5年期以上LPR為4.2%。與7月份公布的LPR相比，1年期LPR下調了10個基點，5年期以上LPR則“按兵不動”。

換言之，此前業內外預期的房貸降息，意外地落空了。

之所以判斷5年期以上LPR降息，與央行8月15日公布的MLF中標利率下調有關。

彼時，央行貨幣政策司發布公開市場業務交易公告?[2023]第159號，明確4010億元中期借貸便利（MLF）操作，中標利率為2.50%，相比上一個月下調15個基點。

結合以往MLF下調后LPR的變動規律，業內外預測8月五年期以上的LPR下調的幅度不會少于15BP。

事實勝于雄辯，8月的降息愿望確實落空了，僅刺激消費的1年期LPR下降，和房貸利率密切相關的LPR沒有變化。

此次降息預期的落空，可能有以下幾個方面的原因：

一是，當前的房貸利率，已處于較低水位，下調空間較有限。

央行發布的《2023年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，6月新發放個人住房貸款加權平均利率為4.11%，處于歷史低位。

根據當前的最新LPR，如結合央行與銀保監會此前發布的《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，地方城市的首套住房商業性個人住房貸款利率，一般可低至4%。

實際上，全國百城首套主流房貸，利率平均已低至3.90%。五年期以上LPR，再作下調的空調已然不大。

二是，6月降息效果一般，再次降息操作偏謹慎。

今年6月20日，央行將5年期LPR從4.3%降至4.2%，此次降息操作，至今僅兩個月時間。

而且，從銷售層面來看，6月份的降息操作，沒有帶來市場信心的提振，銷售依然較為艱難。

統計局數據顯示，2023年7月份，全國商品房銷售面積7048萬平米，同比下滑23.8%，環比今年6月份則有46%的跌幅。

結合前一次的降息效果，8月份的利率調整更趨謹慎。關于這一點，其實也很好理解。

畢竟，相應利好出爐，如果沒有發揮相應的刺激作用，反而對市場信心的回歸，可能還會有負面影響。

三是，出于有助于商業銀行穩定息差水平的考慮，給其他大招預留空間。

業內分析認為，5年期以上LPR保持不變，有助于商業銀行穩定息差水平，保持利潤合理增長，增強支持服務實體經濟的持續性和高質量發展的穩健性。

當前，一些房價調整壓力較大的城市可通過首套房貸利率政策動態調整機制，下調加點數來降低房貸利率，降低居民購房成本。

這次沒有進行降息操作，可能還暗示著，更大的利好正在醞釀中，比如存量房貸利率的下調等。

關于存量房貸利率，此前從中央到地方有多次發聲做鋪墊。

在2023年上半年金融統計數據新聞發布會上，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾稱“我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”。

8月4日，國家發展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務總局聯合召開新聞發布會，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動經濟高質量發展”有關情況時，鄒瀾稱“指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。

8月9日，江蘇省發改委近日就《關于促進全省經濟持續回升向好助力高質量發展繼續走在前列的若干政策措施》公開征求意見。其中提到，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

8月18日人民銀行等三部門電視會議提及，“調整優化房地產信貸政策。要繼續推動實體經濟融資成本穩中有降，規范貸款利率定價秩序，統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系”。

可以預見的是，根據當前的市場表現，后續肯定還有更多更好的刺激政策出來，以提振信心，促進成交量的提升，維護房地產市場的健康穩定發展。

8月的五年期以上LPR沒有調整，也意味著上海當前的房貸利率，還按此前的標準執行。

也就是說，按現階段執行的LPR為4.2%，加點之后上海的首套房貸利率為4.55%，二套房貸利率為5.25%。

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