文/子木

剛剛，廣州出線，首套房執行“認房不認貸”。

居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

(相關資料圖)

——只要廣州無房，無論外地有沒有房貸，有沒有房子，在廣州都算首套首貸。

我特地給那邊的幾個資深中介打了電話，說如果外地有一套在還房貸的，按首套首貸。

如果在外地有兩套以上在還房貸的，就只能按二套了，因為貸款量大了，銀行也害怕風險。倒也合理。

已還貸款記錄徹底消失，外地有 20 套房也無所謂，只要廣州無房，就是首套首貸，按照 3 成首付，4.2%的利率走……

具體細則會下發到市場，這里不做論述，但總體來看，可以說是極大的政策放松。

久旱逢甘霖，市場翹首以盼的政策終于落地。

其實當初認房不認貸出臺的時候，我就認為這是非常奇葩的思路，為什么外地有房子，買房就一律按 7 成，利率按二套？為什么貸款還清了，還要卡首付比例？

買套房，整得跟犯罪前科一樣。

其實打擊的并不是炒房客，而是誤傷了剛改一族。在北上廣深，很多人都是手欠在老家買了房子，或者之前在北京買了一居。

貸款并不多，結果政策一出，全部壓死，甚至很多人因為這個還一直單身，單著單著不想結婚了。

早在一年前，我就提出過認房不認貸的可行性，但硬生生扛到了現在，一線城市死活不愿意松口。

一方面不希望房價過分上漲，另一方面，行情不至于太差，對購買力比較自信。

但事實是，今年我們也看到了，多方錯殺，行情惡化，一線城市在極致的輿論條件下，也扛不住嚴寒。

這一年就像是在 ICU 里，病人奄奄一息，本來需要馬上除顫，心臟復蘇就能活過來，結果醫生說，等等看，推點腎上腺素，我就不信他的生命力這么弱……

結果等啊等，病人血壓狂掉，心電圖都直了，這時候醫生著急了，舉著360J的除顫儀，趕緊救趕緊救……

本應該花很小成本解決的事情，最后花了大價錢解決不明白，最后只能歸結于觀察視角不同。

一線城市并不是一線城市，在每次周期中，充分扮演著壓艙石和引導全國樓市預期的責任。明白這個，才能真正建立長效機制。

問題來了，四大一線城市，為什么單獨選擇廣州啟動？

試驗品。

廣州作為四大一線城市最炒不動的城市，這次帶隊其實是背負著試驗的責任，上面會根據廣州接下來的行情，判斷其他三個一線城市放開的尺度和節奏。

如果廣州樓市一路上行大熱，對于其他城市的認房不認貸就會延緩推出，如果廣州激不起什么波瀾，那么其他三位大哥就要出手了。

邏輯上還是想為“房住不炒”保留一絲余地，但事實上，中國樓市，非漲即跌，非跌即漲，從來沒有中間值。

按我對廣州樓市的理解，上半年經濟運行一般，樓市庫存較大，購買力彈性有限，成交會復蘇，但大概率扛不動大旗。

兜兜轉轉，很可能成為預期扭轉期間，對抗負面情緒的炮灰。

最終還是得其他三位大哥出手。

我之前一直在講，今年金九銀十是為數不多的窗口機會，天氣涼爽，傳統旺季BUFF疊加，這時候一線城市引導預期，挑起大梁，可起到四兩撥千斤的效果。

跟股市一樣，樓市太需要一次信心和流動性回歸，否則業主扛不住，地方財政扛不住，經濟大盤也受拖累。

一線放開，龍頭下山，意味著提振房價上升到戰略角度，政策底真正出現，市場底隨后。

所以買房的、賣房的，投資的、置換的、自住的，現在要打起十二分精神來，浪來了，就要有所操作，不然浪下去了，根本沒有人會搭理你。

有人說，籃子里還有一張底牌——“放開限購”。

一線能放開限購嗎？

我認為不能。

如果一線放開，資金就會跨城向上熱涌，抽空低能級樓市購買力，會徹底形成樓市的“水滴結構”，在某種意義上，扼殺了經濟發展的更多可能性。

當初一線城市限制人口，疏解功能，就是為了把更多的資源導入二線城市，形成東西南北中，多點開花的城市群抱團格局。

戰略之所以稱之為戰略，理應看得更遠一些。

02

不僅“認房不認貸”政策利好推出，昨天，存量房貸利率下調，也有了重磅信號：

招商銀行已制定存量房貸利率下調相關預案，國有大行交通銀行將于 8 月 30 日召開個人住房貸款存量房貸利率調整項目啟動會議，消息已被確實。

這個話題非常有意思。

當初也是子木全網第一個提出的，借鑒的是 2015 年的上一輪政策調整的存量房貸利率打7折，屬于救市工具籃的良藥。

后來不斷有聲音出來，慢慢成真，7月央行貨幣政策司司長鄒瀾釋放信號：

新發放貸款置換原來的存量貸款。

8 月，央行官網公布《央行下半年工作會議通稿》再提及：

指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

但市場并不買賬。

誰見過，狼把肉叼在嘴里還能揪出來的？買房人不信，賣房人也不信，讀者幾乎每天都在問我，什么時候才能降……

我一直堅持會調，是因為過去有過同樣案例，更重要的是7月鄒瀾談及這個話題時，強調了兩個關鍵詞：

市場化、法治化。

這兩個大帽子懸在空中，扣誰誰老實。一下子把博弈局面上升為絕對指令，沒得談的余地。

當然中間也出過其他聲音，有媒體發文，說要照顧一下商業銀行的利潤情況……應該是有專員下去查了查，發現銀行比想象中要糟糕許多。

銀行為什么一定會下調存量房貸利率呢？

1、減輕購房者負債壓力，變相釋放消費力，對經濟復蘇有直接效果。

2、減輕高利率站崗者負面情緒壓力，再次相信市場。

3、抑制提前還貸潮，為信貸系統提振流動性。

從 7-8 月的數據看，信貸數據非常危險，人們拼命存錢，提前還貸，會加重貨幣空轉，印鈔機轉得直冒煙，但中間堵得死死的，就是下不去。

從銀行消費貸和經營貸可以看出，最近很多城市都卷到 3%，深圳有大行經營貸降到了 2.8%……驚掉下巴。

這時候誰都想置換 JYD，即使有風險，但也能一雪被行情欺騙的恥。

前幾天跟銀行的朋友吃飯，拍著大腿說，真的菜到家了，搞了這么多年市場化，把自己快搞死了，自己還叫朋友買了所屬銀行理財，現在連親戚的面都不敢見。

重、慢、僵、亂，四個大字是銀行這些年的真實體現。

7 月央行換帥，潘學霸提著屠龍寶刀走馬上任，同月14號，點出“法治、市場”，接下來7-8月，央行出的新聞，一個比一個勁爆。

總之，存量房貸利率下調，是必然的趨勢，不出意外，存量房貸利率下調應該在 9-10 月分批上線。

至于怎么調，目前市場上有“消息”：

根據實際加 BP 情況，范圍在 10-50 之間。當初 150BP 以上的，降低 50BP，50-100BP 的降低 30BP，低于 50BP 的可能是10BP，至于實際操作，具體再測。

很多人搞不清楚BP，我再給稍微解釋一下。

房貸利率=LPR+加點

如果老王點兒背，2019 年 8 月買房，當初的 LPR 是 4.85%，合同房貸利率是 6.5%，這時候加點=6.5%-4.85%=1.65%=165BP

按照消息，屬于第一檔操作，就要調整至 165BP-50BP=115BP。

這兩年 LPR 一路下跌，從4.85%降至4.2%，那么這時候老王的利率，就變成了，4.2%+115BP=5.35%。

從 6.5%降至 5.35%，按照200萬30年房貸，每月月供，減少1600元。

不過畢竟是“消息”，具體真實性還要看所屬銀行具體出臺的策略，但邏輯一定是不變的——

高利率大調，中利率中調，低利率小調。

這部分福利一定會給到高利率站崗那部分人。不普調是因為即使從狼嘴里揪肉，那也不能全部揪完，至少給狼們留條活路。

03

最后再多說幾句。

雖然過去對很多東西的發生很不理解，但對未來，子木一直堅持悲觀正確，樂觀賺錢，長期看多。

尤其這段時間，從上到下，全程高能，格局打開。

上一篇文章寫了《沒想到會這樣》，講到印花稅下調，結果主力部隊撤退，造成股市不及預期。

只有兩種可能，一種是我方將領壓根就沒意識到地方會偷家，另一種是，一切都在盤算之中，先誘空再捕殺。

根據29號的行情，驗證了第二種邏輯的可能性，說明了什么？

背后有高人。

這給了市場非常大的信心，宏觀有高人，國運必起勢。

昨天華為低調公布了最新手機產品mate 60 pro ，有人做了拆解評測，這是一臺真正的國產 5G 手機，意味著歷時 1566 天，從硬件到軟件的封鎖結束了。

麒麟芯片王者歸來，雖然性能比不上8gen2，但它的意義不只是體現在性能上。

因為它的出現代表了我國半導體行業真正有了立足的能力，跟當年的第一艘航母一樣，具有時代意義。

今天下午央行公布，已經形成金融支持民營經濟發展的文件初稿，又召開了金融支持民營經濟推進會，幾乎所有金融系統的大佬和民營集團代表，全部到會。

在股市、樓市之后，真正的提振經濟組合拳即將面世。

與此同時，中美商務部長會談時，中方說過這樣一句話——美方多次表示不尋求與中方脫鉤，希望美方將表態落在實處。

兩天后，美國商務部長雷蒙多在上海美國商會舉辦的論壇上稱，希望美國企業在華投資。

連起來看，你會發現，此階段密集的組合拳，正是對美帝的邏輯反制——

沒有直接對抗，而是告訴西方，封鎖越來越沒用了，崛起只是時間問題，要么一起共融共榮，要么你繼續封鎖，未來一旦逆轉，此消彼長。

充分展現了“你打你的，我打我的”戰略思維。

說實話，這兩年很苦，投資情緒幾近潰敗，不堅定的富人開始逃離。

但你會發現，越是激蕩越有更多人在用堅韌的毅力和默默的付出，守護著城池，直至帶來美帝的妥協。

1978年，鄧老掀起改革開發風潮，歷經 45 年，二次改開的號角，已然悄然吹響，經濟大盤復蘇，這才是真正股市和樓市的基礎邏輯。

第四季度，這么看，理應充滿期待……

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